"집 팔든지 빚 갚든지"…다주택자 '대출 퇴출령'의 실체와 시장 파장

안녕하세요! 생활 경제 블로거 트윈파파입니다!

최근 부동산 시장에 유례없는 강력한 신호가 떨어졌습니다.

바로 **다주택자에 대한 사실상의 '대출 퇴출령'**인데요.

2026년 2월 23일 현재, 정부가 추진 중인 규제의 핵심 내용과 앞으로의 전망을 정리해 드립니다.

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1. 핵심은 '대출 만기 연장 금지' (LTV 0% 적용)

그동안 다주택자들은 신규 대출은 막혀 있어도, 기존에 받은 대출은 만기 시 관행적으로 연장해 왔습니다.

하지만 이제 이 **'연장의 문'**이 닫히기 시작했습니다.

• LTV 0%의 역습: 서울 등 규제 지역 내 아파트를 보유한 다주택자가 대출 만기를 맞이하면, 신규 대출과 동일하게 LTV 0% 기준을 적용받게 됩니다. 즉, 만기 시 대출금 전액을 상환해야 할 수도 있다는 뜻입니다.
• 핀셋 규제: 다만 지방 부동산 시장의 침체를 고려해, 이번 규제는 **서울 및 수도권 규제 지역 내 '아파트'**를 타깃으로 하는 '핀셋 규제' 성격이 강합니다.

 

2. 왜 지금인가? "투기 비호 관행 타파"

이재명 대통령은 최근 SNS와 국무회의를 통해 **"기존 다주택 대출 연장 혜택은 불공정하다"**며 강하게 비판했습니다.

• 위험 전이 방지: 김용범 대통령정책실장은 비거주 다주택 매입이 가격 하락기에 사회 전체의 금융 리스크로 번질 수 있음을 경고했습니다.
• 매물 유도: 대출 상환 압박을 가해 다주택자들이 보유한 매물을 시장에 내놓게 하겠다는 정부의 강력한 의지가 반영되어 있습니다.

3. 임대사업자도 '사선'에 섰다

개인 다주택자뿐만 아니라 주택 임대사업자들도 비상입니다.

• 현재 은행권 주거용 임대사업자 대출 규모는 약 14조 원(상호금융 포함 시 약 20조 원)에 달합니다.
• 정부는 이들에 대해서도 이자상환비율(RTI) 심사를 대폭 강화하고, 원칙적으로 만기 연장을 불허하는 방안을 검토 중입니다.

 

4. 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?

이번 정책이 시행되면 시장에는 다음과 같은 변화가 예상됩니다.

구분	예상 시나리오
매물 추이	대출 상환 능력이 부족한 다주택자의 급매물 증가 가능성
양극화	수도권 규제 지역 매각 대신 지방 주택을 먼저 파는 '역효과' 우려
임대차 시장	대출 압박이 세입자에게 전가되어 월세화 가속 우려

 

💡 마치며: 지금 다주택자가 해야 할 일은?

정부는 오는 2월 24일(내일) 금융권과의 3차 회의를 통해 구체적인 가이드라인을 확정할 예정입니다.

대출 만기가 임박한 다주택자라면 지금 즉시 본인의 자금 조달 계획을 재점검하고, '퇴출령'의 예외 조항(세입자 보호 등)이 어떻게 설정될지 면밀히 살펴야 합니다.

과연 이재명 정부가 행하려는 이번 대출 규제가 서울 집값을 잡을 수 있을지 의문입니다.