안녕하세요. 부동산을 공부하며 기록하는 30대 가장, 트윈파파입니다.
최근 정부에서 발표한 10.15 부동산 대책을 보니 마음이 참 복잡합니다.
곧 태어날 쌍둥이들과 강아지, 와이프와 저까지 총 다섯 식구가 머물 안락한 보금자리를 꿈꾸는 저로서는 이번 대책이 '실 수요자 보호'라는 탈을 쓴 '희망 고문'처럼 느껴지기 때문입니다.
정부는 '시장 안정'을 외치지만, 정작 우리 같은 서민들에게는 오히려 기회가 더 좁아진 느낌입니다.
과연 누구를 위한 대책인지 의문입니다.
1. 서울 전역 '규제 사슬'
이번 대책으로 서울 전역(25개 구)과 경기 주요 12개 지역이 조정대상지역 및 투기 과열지구로 추가되었습니다.
- 대상: 서울 전 지역 + 경기 12개 지역
- 핵심 규제: 토지거래허가구역 확대, 다주택자 압박
서울 전 지역이 투기 과열지구로 묶이면서 이제 서울에서 집 살 때 실거주의 의무가 강력하게 적용됩니다. 부동산으로 하는 투자, 가장 흔한 방법인 갭투자가 막힌 셈이죠.
때문에 이번 정책은 실 수요자를 위한 정책이라지만 '부동산 투자로 일반 서민이 돈을 벌 수 있는 사다리를 걷어찼다' 라는 비판이 끊이질 않습니다.
2. 대출의 문턱이 더 높아졌다(LTV 40%와 한도 제한)
현금 부자들만을 위한 잔치, 가장 뼈아픈 대목이 바로 대출 규제입니다.
- LTV 40% 적용: 규제 지역 내 무주택자라도 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 제한됩니다.
- 15억 초과 주택 대출 강화: 15억이 넘는 아파트는 대출 한도가 기존 6억에서 4억, 25억 이상 아파트는 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용합니다.
예를 들어볼까요?
서울 아파트 평균 시세(약 13억)과 비슷한 15억 아파트를 구매한다고 가정해 봅시다.
15억의 LTV 40%를 적용하면 1,500,000,000*40%=600,000,000원
6억의 대출이 나와야 하지만, 고가 주택이기에 4억밖에는 대출받을 수 없다는 얘기입니다.
즉, 15억짜리 주택을 구입하려면 현금 11억이 있어야 서울에서 평균적인 아파트를 살 수 있다는 계산이 나옵니다.
우리 수준에 맞게 8억짜리로 가정해 보자고요.
8억의 LTV 40%를 적용하면 800,000,000*40%=320,000,000원
정책상 최대한도는 6억이오나, 실제 대출 가능액은 3억 2천으로 취득세를 제외하고 현금 4억 8천을 들고 있어야만 8억짜리 집을 매수할 수 있습니다.
30대 평범한 직장인이 감당하기에는 거의 불가능한 수치의 금액입니다.
3. 결국 전, 월세 시장으로 내몰리는 서민들
입지 좋은 아파트에 들어가 자산 가치가 오르면, 그걸 발판 삼아 더 쾌적한 곳인 상급지로의 이동을 꿈꾸는 것.
자본주의 사회에서 내 가족의 자산을 지키고 증식하려는 노력은 지극히 당연한 본능입니다.
하지만 정부가 이 통로를 틀어막으면서 내 집 마련의 꿈을 꾸던 사람들은 다시 전·월세 시장으로 내몰리고 있습니다. 소액으로 시작해 내 집을 마련하던 '주거 사다리'가 끊기니, 서민들 사이에서 **"부모님 증여나 로또 청약이 아니면 평생 남의 집 살이만 하라는 거냐"**는 탄식이 나올 수밖에 없습니다.
더 영리해져야 살아남는다
8억짜리 집을 사는데 5억 가까운 현금이 필요한 시대.
이제 서민들에게 내 집 마련은 노력의 영역이 아니라 '신기루'가 되어가고 있습니다.
하지만 정책이 힘들게 할수록 우리는 더 영리해져야 합니다.
최근 많은 부동산 시장에 중국 자본이 유입되었다는 뉴스를 볼 수 있을 겁니다.
정책의 빈틈을 찾고, 우리가 활용할 수 있는 부분을 공부하지 않으면 안 되는 세상이 왔습니다.
공부합시다 공부!