안녕하세요 트윈파파예요.
지난번 포스팅에 이어 오늘은 10.15 부동산 대책의 핵심 중의 핵심, 첫 내 집 마련을 위한 분들은 반드시 알고 가셔야 할
생애최초 주택 구매자 LTV를 세세하게 뜯어보려고 합니다.
실제로 이번에 아파트를 구입하면서 저 또한 생애최초 주택 정책 덕에 추가적으로 대출이 나왔기 때문에 첫 내 집 마련이다 하시는 분들은 집중해 주세요.
10.15 부동산 정책에 대해 궁금하신 분들은 아래 게시글을 참고해 주세요.
2026.01.15 - [정책] - 8억 아파트 사려면 현금 5억 필수라고? 10.15 부동산 대책의 민낯
1. 규제지역 vs 비규제지역, 내 집은 어디?
이번 10.15 대책으로 서울 전역과 경기도 주요 지역들이 **규제지역(투기과열지구 등)**으로 대거 지정되었습니다.
우선 내가 사려는 지역이 어디에 해당되는지 확인하는 게 1순위입니다.
내가 사려고 하는 곳이 규제지역인지 확인하지 못하고 자금 계획을 세웠다간 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
- 규제지역: 서울 25개 구 전체, 과천, 성남(분당·수정 등), 하남, 광명 등 주요 수도권 지역
- 비규제지역: 위 지역을 제외한 나머지 수도권 및 지방 광역시/도
2. 지역별 생애최초 LTV 한도 비교
생애최초 혜택은 여전히 강력하지만, 이번 대책으로 지역별로 차등이 생겼습니다.
| 구분 | 비규제지역 | 규제지역 (서울/경기 주요) |
| LTV 한도 | 최대 80% | 최대 70% |
| 대출 한도 | 최대 6억 원 | 최대 6억 원 |
| 전입 의무 | 없음 | 6개월 이내 전입 필수 |
여기서 주의하셔야 하는 부분은
규제지역에서 생애최초로 집을 살 때는 LTV가 **70%**로 제한됩니다.
"어? 나 생애최초인데 왜 80% 안 나와요?" 하시는 분들, 대부분 규제지역에 해당하기 때문입니다.
3. 6억 원의 '캡(Cap)'
LTV 비율이 70%, 80%라고 해서 무한정 대출이 나오는 건 아닙니다. 이번 대책의 핵심 중 하나가 바로 대출 한도 총액입니다.
- 최대한도는 6억 원: 집값이 아무리 비싸고 LTV 비율이 여유 있어도, 은행에서 빌려주는 돈은 최대 6억 원을 넘을 수 없습니다.
- 예시: 10억 원짜리 집을 비규제지역(LTV 80%)에서 산다면? 8억이 아니라 6억 원까지만 대출 가능!
4. 실패 없는 대출을 위한 마지막 체크리스트
- DSR(소득 대비 부채 상환 능력): LTV가 70%여도 내 소득이 적으면 대출은 줄어듭니다.
- 전입 의무: 규제지역은 대출 실행 후 6개월 이내에 실제로 입주해야 합니다. 거주 의무 위반 시 대출금이 회수될 수 있으니 꼭 체크하세요.
- 스트레스 DSR: 최근 적용되는 스트레스 금리 때문에 실제 한도는 생각보다 더 적게 나올 수 있습니다. (미리 은행 상담 필수!)
LTV 70%라고 하여도 본인의 소득 수준에 따라 발생되는 대출의 금액은 각 은행마다 다르니 필요 금액을 최소한으로 잡으시고 발품을 많이 파셔야 합니다.
실제로 저도 LTV 70%을 예상했지만, 막상 대출받아보니 60% 수준의 대출이 발생되었습니다.
때문에 자금 계획을 너무 타이트하게 잡지 않으시는 게 좋습니다.
또한, 연말에는 은행들이 대출 총량을 다 소진해서 대출 문을 닫는 경우가 많습니다.
LTV, DSR 다 맞춰도 은행에 돈이 없으면 못 받습니다.
특히 연말에는 은행들이 정부가 정해준 대출 총량을 다 써버려서 대출 문을 닫는 경우가 허다합니다.
연말 이사 계획이 있다면 훨씬 일찍 움직이셔야 해요.
은행 대출 총량의 경우에는 따로 포스팅하겠습니다.
마무리하며
이번 10.15 대책은 실수요자를 돕겠다는 취지지만,
실제 대출 창구는 여전히 깐깐합니다.
저도 예상보다 1000만 원의 대출이 덜 나와, 여기저기 끌어다가 간신히 금액을 맞췄습니다.
자금 계획 너무 타이트하게 잡지 마시고, 오늘 정리해 드린 지역별 한도를 꼭 확인하세요!